Как делится квартира при разводе?

Как определяются доли

Семейное законодательство устанавливает, что общие недвижимые активы при прекращении брачных отношений необходимо разделить поровну. Иные доли и условия раздела недвижимости при разводе могут быть определены женой и мужем в брачном договоре либо соглашении о делении активов.

Суд может отойти от принципа равенства и увеличить долю недвижимого актива, который достанется одному из супругов, если другой участник семейного союза:

• Легкомысленно распоряжался общими денежными средствами супругов.
• Будет заниматься после прекращения брака воспитанием и содержанием общего несовершеннолетнего ребёнка.
• Не имел дохода в связи с неуважительными причинами. К таким причинам не относятся воспитание и присмотр за детьми, тяжёлая болезнь либо инвалидность, занятие домашним хозяйством.

Раздел квартиры после развода невозможен, если:

• Её купили жена либо муж до свадьбы или во время проживания в незарегистрированных отношениях.
• Она была приобретена по дарственной или иной сделке безвозмездного характера либо оформлена по свидетельству о вступлении в наследство по завещанию или закону после смерти наследодателя.
• Она получена в собственность малолетними сыном или дочерью по договору купли-продажи или подарена им.
• Приобретённое жильё было оформлено в собственность женой либо мужем единолично по договору приватизации до замужества/женитьбы.
• Один из супругов отказался приватизировать жилую недвижимость и приобрести жильё в личное владение.

Виды квартир

Приватизированная

Квартира может быть поделена между супругами, если она относится к совместно нажитому имуществу. В других случаях делить её нельзя.

Супруги могут определить порядок разделения жилой недвижимости по взаимному согласию, прописав условия и порядок деления жилья в брачном контракте или в соглашении о разделе квартиры. Если жене и мужу не удалось достичь обоюдной договорённости, то дело разрешается в суде.

Вариантами раздела приватизированного жилья являются:

• Передача жилого помещения в собственность одному из участников брачного союза с перечислением компенсационной выплаты другому супругу.
• Размен жилища.
• Выделение долей в квартире и перевод её из совместной собственности в долевую.
• Раздел жилья в натуре с обустройством отдельных входов, санузлов и коммуникаций. Применяется очень редко, поскольку полная перепланировка практически не допускается БТИ.

Неприватизированная

Эта жилая недвижимость не считается имуществом, нажитым супругами совместно, потому что она находится в государственной либо муниципальной собственности. Семейный кодекс устанавливает, что делить можно только те имущественные активы, которыми семейная пара владеет на праве собственности.

Чтобы вступить в права владельцев неприватизированной недвижимости, супругам следует оформить её в частную собственность. После приватизации они становятся собственниками и получают возможность разделить жильё после расторжения семейных отношений.

В ипотеке

При решении вопроса о делении кредитной квартиры, купленной по ипотечному договору, большое значение имеет мнение кредитной организации, от которой зависит, кому из супругов и на каких условиях перейдёт жилая недвижимость.

Если оба супруга выступают в роли созаёмщиков по ипотеке либо один из участников семейного союза приобрёл квартиру по ипотечной сделке после заключения брака, то возможны следующие варианты раздела жилища:

• Заручиться согласием банковского учреждения, реализовать квартиру третьему лицу, погасить задолженность по ипотеке и поделить остаток денег между супругами. Этот способ разделения недвижимости банки предлагают чаще всего, поскольку он соответствует их интересам.
• Если оба супруга являются сторонами ипотечной сделки, переоформить договор на одного из супругов, обладающего хорошей, с точки зрения банковской организации, кредитоспособностью. Участник брачного союза, выходящий из сделки по ипотеке, теряет права на жильё, но может рассчитывать на компенсацию затрат, понесённых в качестве оплаты кредита, от первого супруга.
• Поделить квартиру на доли. Величина долгов будет определена пропорционально полученным долям недвижимости. Банк подпишет с каждым из супругов отдельный ипотечный договор, по условиям которого они будут гасить кредитную задолженность.

Что касается недостроенных квартир, которые были приобретены по договору долевого участия (ДДУ) с привлечением кредитных денег, то раздел подобного жилья имеет следующие особенности:

• Квартира в строящемся многоэтажном доме считается неоформленной, потому что до момента ввода в эксплуатацию заёмщик не может получить свидетельство о право собственности на неё.
• Если супруг, являющийся заёмщиком, намеревается развестись до выдачи Росреестром свидетельства на квартиру, то, как показывает судебная практика, его обяжут перечислить компенсацию второму участнику брачных отношений. Дело в том, что по смыслу семейного законодательства деньги, заработанные в браке, считаются общими независимо от того, кто из супругов работал либо занимался бизнесом. Следовательно, ипотека выплачивалась на общие деньги. Поэтому второй супруг, даже если он не работал, имеет право на долю, которая заменяется компенсационной выплатой.
• Если развод произошёл после выдачи свидетельства на квартиру, то, как правило, участник ДДУ выделяет долю в ней другому супругу.

Военная ипотека

Особенностями жилья, приобретённого по военному ипотечному кредитованию, являются:

• Квартира покупается на целевые денежные средства, выделенные Министерством обороны. Исходя из положений Семейного кодекса, такое жильё не может являться общей собственностью супругов и делиться при расторжении брачного союза.
• После погашения кредита недвижимость переходит в собственность военнослужащего.

Второй супруг может претендовать на долю в квартире только в том случае, если докажет в суде, что погашение задолженности осуществлялось за счёт совместных денежных средств супругов, его личных денег либо материнского капитала. В данной ситуации суд признаёт право на часть квартиры за вторым участником брачных отношений.

Однако, следует учитывать, что до полного закрытия долга по военной ипотеке супруги не могут делить жильё при разводе следующими способами:

• Продать жилище и разделить вырученные деньги.
• Осуществить деление жилища в натуре.
• Выделить доли и зафиксировать данный юридический факт в свидетельствах на право собственности.

С материнским капиталом

Если квартира приобретается супругами с привлечением маткапитала, то закон требует обязательного выделения детских долей. Этот факт должен быть зафиксирован в правоподтверждающих документах, например, в свидетельстве на право собственности. Кроме того, российское законодательство предписывает органу опеки принимать участие в судебном процессе по разделу имущества и наблюдать за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних детей.

Судебная практика знает 2 способа, с помощью которых делятся квартиры, купленные на материнский капитал:

• Муж отдаёт свою долю в пользу жены и общих детей. Взамен он освобождается от уплаты алиментных платежей или приобретает в собственность другое совместное имущество, например, автомобиль или дачу.
• Продавать жилище, если на сделку даёт разрешение орган опеки. Затем супруги делят между собой денежные средства пропорционально присуждённым долям.

Малое жильё

Особенностью разделения однокомнатных квартир, студий и комнат является то, что в судебной практике не встречаются дела с делением такой жилплощади в натуре.

В большинстве случаев квартира с маленькой площадью присуждается в собственность тому супругу, который с точки зрения судьи является более нуждающимся в ней. Второй участник семейного союза приобретает право на финансовое возмещение. Оно может быть перечислено в двух вариантах:

• В виде денежных средств.
• В виде личных активов другого супруга.

Если стоимости переданного имущества не хватает, чтобы покрыть полную сумму компенсации, то из суммы компенсации осуществляется вычет цены переданных материальных ценностей. Остальная сумма возмещается за счёт денежных средств. Если договориться о размере компенсационных выплат супругам не удалось, то решением может стать продажа жилища и раздел полученных от покупателя денежных средств между супругами.

Служебная квартира

Это жилое помещение не является делимым при разводе недвижимым объектом, поскольку предоставляется в пользование одному из супругов государственным органом либо юридическим лицом, в котором работает он или она работают. Служебная квартира является имущественным активом государства либо юридического лица и не может быть совместно нажитым имуществом участников брачного союза.

Супругу, не являющемуся квартиросъёмщиком по договору аренды служебного жилья, необходимо учитывать, что другой участник брачного союза после официального прекращения брака имеет право выселить его из этого жилища. В этом случае защитить право на проживание в квартире можно в судебном порядке. Нужно подать исковое заявление в судебную инстанцию и попросить суд предоставить временный срок для пользования квартирой, мотивировав требование тем, что в настоящее время у истца нет финансовых средств на наём жилой недвижимости или другого жилого помещения в собственности.

Кооперативная квартира

Порядок раздела кооперативного жилого помещения зависит от 2 факторов:

• Времени заключения супругами сделки с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК): до официальной регистрации брачного союза или в браке.
• Выплачен ли в полном объёме паевой взнос за недвижимость.

Жилище необходимо оформить как личную собственность одного из супругов после окончательной оплаты пая, если сделка была заключена супругом до свадьбы единолично. В противном случае квартира будет считаться общим имуществом.

В зависимости от собственников

Как делить квартиру при разводе, если собственник муж

Перед тем, как начать разделение активов при расторжении семейного союза, нужно определить, к какому виду имущества относятся вещи, принадлежащие мужу: совместному или личному? Супруги могут сделать это сами при помощи брачного договора. В случае разногласий решение этого вопроса передаётся на усмотрение судебной инстанции.

По семейному законодательству к совместно нажитому имуществу при разводе, если собственник муж, будут относиться все материальные активы, приобретённые в законном браке и оформленные на мужа, например, квартира, земельный участок или машина, за исключением:

• Жилья, купленного им до вступления в официальные брачные отношения.
• Наследственной или дареной квартиры.
• Приватизированной жилплощади, оформленной до регистрации брачного союза.
• Приватизированного жилья, если второй супруг отказался принимать участие в приватизации.
• Квартиры, купленной после регистрации брачных отношений, но на деньги, заработанные мужем до свадьбы или полученные по сделке безвозмездного характера.

Однако, если жена вложит в личную квартиру мужа собственные денежные средства или свой труд, например, на ремонт либо перепланировку, которые приведут к значительному увеличению цены жилой недвижимости, то в случае отказа супруга от разделения жилья она может отсудить у него долю квартиры согласно Семейному кодексу.

Вариантами раздела общей квартиры, оформленной на мужа, являются:

• Продать жилище и поделить полученные денежные средства согласно решению суда или договорённости супругов.
• Передать квартиру в единоличную собственность жены либо мужа и обязать собственника перечислить другому супругу денежную компенсацию, пропорциональную полученной им доле.
• Оформить недвижимость в долевую собственность.

Если собственник жена

В данном случае правила деления жилой недвижимости не отличаются от норм, определяющих порядок разделения квартиры, принадлежащей мужу.

В совместной собственности

Если квартира находится в совместной собственности обоих супругов, то её раздел осуществляется по тем же правилам, которые устанавливают порядок деления при единоличном владении жильём женой либо мужем.

Присутствуют другие собственники

Если в квартире, частью которой владеют жена и муж, есть другие собственники, например, родители супругов или дети, то данная недвижимость будет находиться в долевой собственности владельцев.

Особенностями раздела жилья, поделённого на доли, будут являться:

• Отсутствует необходимость выделять доли супругов.
• Если при разделении имущества участники брачного союза решают продать свои доли и поделить вырученные деньги, то они должны учитывать право на преимущественную покупку, которым закон наделяет других долевых собственников.

Способы, которыми могут воспользоваться супруги при делении жилища, таковы:

• Если собственником жена быть не хочет, то она передаёт свою долю мужу и получает взамен денежную либо иную компенсацию.
• Супруги предлагают другим долевым сособственникам воспользоваться правом на преимущественную покупку и выкупить их доли. В случае отказа участники брачных отношений могут продать своё имущество третьим лицам и поделить финансовые средства, вырученные от продажи.
• Сохранить доли каждого супруга в неприкосновенности и установить по взаимному согласию либо через суд порядок использования общей квартиры. Это необходимо, чтобы обеспечить возможность совместного проживания бывших супругов.

Раздел по обоюдному согласию

Куда обращаться

Мирное разделение жилплощади между супругами допускается при помощи 2 способов:

1. Брачный договор.
2. Соглашение о разделе имущества.

Для составления и заверения этих документов супругам необходимо обращаться к нотариусу, поскольку семейное законодательство предусматривает их обязательное нотариальное удостоверение.

Перечень документов с образцами

Список документов, подготавливаемый перед посещением нотариуса, идентичен как для брачного контракта, так и для соглашения о разделе имущества и включает в себя следующее:

• Паспорта жены и мужа.
• Свидетельство о заключении брачного союза. Если соглашение о разделении имущественных активов составляется после развода, то необходимо предъявить свидетельство о прекращении брака.
• Документ, являющийся основанием для владения квартирой на праве собственности, например, судебное решение, приватизационный договор, договор по купле-продаже, дарению, долевому участию либо мене, свидетельство о вступлении в права наследника.
• Бумага, подтверждающая факт регистрации жилища в госорганах, например, ордер на приватизацию либо свидетельство на право собственности.
• Договор на ипотечный кредит, взятый супругами совместно либо одним из них на приобретение жилья.

Образец брачного договора можно выкачать здесь.

Шаблон соглашения о разделе квартиры можно скачать отсюда.

Порядок действий

Брачный договор может быть составлен:

• До женитьбы/замужества.
• В зарегистрированных брачных отношениях до момента принятия ЗАГС заявления о расторжении брачного союза.

Соглашение о разделе имущества пишется и заверяется нотариусом:

• Во время бракоразводного процесса.
• В течение срока давности по семейным делам о распределении общего имущества супругов. Он равен 3 годам с момента выдачи свидетельства о прекращении брака.

Если брачный контракт или соглашение будут составлены супругами либо лицами, намеревающимися вступить в брачные отношения, в период времени, который не предусмотрен законодательством, то последствием данного действия будет отказ нотариуса заверять эти документы.

Решив поделить квартиру по взаимному согласию, супруги должны последовательно осуществить следующее:

• Собрать требующийся по закону список документов и договориться о дате визита к нотариусу.
• При посещении нотариуса участники брачного союза объясняют ему цель визита и передают имеющиеся у них бумаги для проверки и изучения.
• Нотариус назначает дату следующего посещения, до наступления которой он подготавливает текст брачного контракта либо соглашения о разделе квартиры, если супруги не сделали это самостоятельно, и проверяет правильность информации в документах, предоставленных женой и мужем.
• Во время следующего визита нотариус знакомит супругов с текстом контракта или соглашения, взимает с них установленный Налоговым кодексом сбор за оказание нотариальных услуг, заверяет документ и передаёт его супругам.

Раздел через суд

В какой суд подавать иск

Заинтересованному лицу следует направить исковое заявление в районный суд. Подсудность спора определяется по правилам, указанным в таблице.

Перечень документов с образцами

При подаче иска на рассмотрение в судебную инстанцию истцу необходимо подготовить следующие бумаги:

• Исковое заявление на разделение квартиры с обязательным описанием объекта спора и ценой исковых притязаний + необходимое количество копий в зависимости от числа участников процесса. Образец данного документа можно скачать отсюда.
• Паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность истца в пределах России.
• Свидетельство о заключении семейного союза либо о его расторжении.
• Свидетельства о рождении детей.
• Документы на жилое помещение, выступающие основанием для наделения владельца правом собственности, например, договор о приватизации, договор по купле-продаже.
• Свидетельство на право собственности на жильё, подтверждающее факт регистрации жилища госорганами и его постановки на учёт в Росреестре.
• Технические бумаги из БТИ, например, план жилого помещения.
• Отчёт от эксперта по оценке рыночной цены жилого недвижимого имущества.
• Квитанция либо чек о перечислении денежных средств в госказну в качестве оплаты государственной пошлины. Её можно оплатить, например, в Сбербанке.

Порядок действий

Определив судебную инстанцию, в которую следует направлять заявление, истец должен подсчитать цену иска. Её можно рассчитать самостоятельно или заказать расчёт стоимости оспариваемой недвижимости у оценщика.

На основе цены иска определяется величина государственной пошлины. Порядок ее подсчёта указан в таблице.

Льготных условий по оплате госпошлины для отдельных социальных групп или категорий граждан не предусмотрено.

Далее истец собирает документы, которые необходимо приложить к исковому заявлению, и пишет заявление, которое согласно требованиям закона нужно построить из 3 смысловых частей.

После принятия заявления судебной инстанцией к рассмотрению судья назначает дату для разбирательства дела по существу. До начала судебного заседания стороны могут:

• Направлять ходатайства судье об истребовании новых доказательств.
• Направлять другим сторонам судебного процесса возражения и уточнения.
• Ходатайствовать об аресте квартиры, если заинтересованное лицо имеет достаточные основания считать, что другая сторона разбирательства может совершить юридические действия с недвижимостью, ущемляющие его интересы.

Судебное разбирательство проходит через следующие этапы:

• Судья открывает заседание и проверяет явку участников судебного разбирательства.
• Судья объясняет сторонам их процессуальные права и обязанности, а также правила, по которым допускается осуществлять отвод судей.
• Суд выслушивает объяснения истца и ответчика и рассматривает представленные ими доказательства.
• После окончания рассмотрения дела по существу суд проводит прения сторон.
• Разбирательство завершается вынесением решения.

Что делать после суда

Наличие детей

Раздел недвижимого имущества при прекращении брака, когда у пары есть общий ребёнок, не достигший совершеннолетнего возраста, необходимо осуществлять, учитывая право ребёнка на достойные жилищные условия. Как делить квартиру при разводе, если есть дети, и каковы условия раздела? К особенностям распределения недвижимости между супругами при наличии несовершеннолетних детей относятся:

• Оформлять деление недвижимого актива необходимо через суд.
• В случае, если родители мирно решили вопрос о разделении имущества, подписали соглашение о делении активов и соглашение о выплате алиментных платежей, их в обязательном порядке утверждает судебный орган.
• Для защиты имущественных интересов малолетних детей в бракоразводном процессе участвует представитель от органов опеки.
• Родителю, который будет после развода совместно жить с малышом, передаётся увеличенная доля недвижимости.
• Если у ребёнка на момент официального расставания супругов уже имелась доля в жилище, то она складывается с долей родителя, который будет с ним жить после прекращения брачного союза.

Следует отметить, что взрослые дети, которым на момент развода родителей исполнилось восемнадцать и более лет, не участвуют в бракоразводном процессе. Имущество совершеннолетних детей не может стать предметом судебного спора родителей о делении совместных активов.

Кого нельзя выписать

Из квартиры, которая была разделена во время бракоразводного процесса, её владелец не может выписывать:

• Детей. Прописать их в другом жилом помещении возможно только в том случае, если условия проживания в нём не хуже, чем на прежнем месте.
• Бывшего супруга, если у него есть доля в квартире.
• Бывшего супруга в течение определённого срока, установленного судом, если он докажет, что не имеет в собственности другого жилья.

Во всех остальных случаях из квартиры можно выписать бывшего супруга и его близких родственников. В их число входят:

• Тёща.
• Свекровь.
• Сестры.
• Братья.
• Дедушки.
• Бабушки

Как происходит размен квартиры

Размен представляет собой продажу совместной квартиры и покупку на вырученные деньги двух недвижимых объектов меньшей площади.

Размен допускается в следующих случаях:

• Квартира должна относиться к совместно нажитому имуществу.
• В число собственников жилой недвижимости не могут входить несовершеннолетние дети.
• Жильё не должно быть приобретено по ипотечному кредиту или находиться под арестом.
• Супруги должны подтвердить свою готовность к размену в письменном соглашении о разделении квартиры либо в суде.

Для того, чтобы разменять квартиру, супругам необходимо пошагово выполнить следующие действия:

• Заключить соглашение о делении жилья по взаимному согласию или добиться соответствующего решения суда, где будет указано, что участники брачного союза должны осуществить размен жилой недвижимости.
• Продать общую квартиру.
• Перераспределить полученные финансовые средства пропорционально долям, указанным в соглашении или в решении судебной инстанции.
• Купить новое жильё.

Квартиру нельзя разменивать, если у неё маленькая площадь. Это касается, например, однокомнатных квартир или квартир-студий. Второй законной причиной, не допускающей размена жилья, является наличие других долевых собственников в квартире.

Судебная практика

Дело было рассмотрено в Норильском городском суде в июле 2017 года.

Истец обратился в суд с просьбой разделить квартиру, приобретённую по ипотечному кредиту. Часть долга за жилище была погашена из общих средств. По словам истца ответчик не хотел разменивать жильё, а требовал перевода ипотечной задолженности на истца в полном объёме. Взамен ответчик желал получить денежную компенсацию, равную 250 тыс. руб. Истец был согласен с требованиями ответчика и просил передать ему жильё в собственность и взыскать с него 250 тыс. руб. в пользу ответчика.

По результатам рассмотрения дела суд принял решение удовлетворить запросы истца на основании следующих фактов:

• У истца нет возражений на предложение ответчика.
• Истец согласен взять на себя долговое обязательство и передать компенсацию ответчику.
• Позиция сторон не нарушает положений законодательства, несмотря на то, что отходит от принципа разделения имущества поровну между участниками брачных отношений.

Законодательная база